Вопрос юристу по вопросам земли и недвижимости. г.Барнаул.

Задавайте, пожалуйста, ваши вопросы.

возможно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?

Добрый день, Наталья.
Ипотека - это договор о залоге недвижимого имущества, которая устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору.

То есть, когда приобретается квартира, главным договором является кредитный договор, а договор залога имущества (ипотеки) является сопутствующим (обеспечивающим возврат кредита заемщиком).

Но здесь необходимо учесть следующее: при заключении договора ипотеки (залога) предмет залога подлежит договорной оценке, и его оценочная стоимость указывается в договоре.

По общепринятой практике коммерческие банки оценивают предмет залога с дисконтом на 20% -30%  и, как правило, выдают гражданину кредит в размере 70-80%  от стоимости имущества соответственно. Именно поэтому у банков возникает требование по внесению первоначального взноса.
Размер первоначального взноса в разных коммерческих банках может быть различным, но, как правило, он есть везде.

В банках, в которых нет первоначального взноса, скорее всего с Вас попросят дополнительное обеспечение обязательств, например залог дополнительного имущества или поручительство какого-либо лица.

В любом случае, решить вопрос о возможности получить ипотеку без первоначального взноса можно только непосредственно в банке,в котором Вы планируете брать кредит.

Я знаю примеры, когда кредит давался на приобретение квартиры без первоначального взноса, но лишь потому, что были хорошие договоренности между клиентом и руководством банка. В индивидуальном порядке, так сказать.

С уважением,
Мурадова О. Н.

Если в квартире есть прописанные родители и несовершеннолетние дети заёмщика, то возможно ли её использование в качестве залога при даче займа

Добрый день Сергей.

В соответствии с Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ родители без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать сделки по продаже, сдаче имущества ребенка внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества ребенка.
Поэтому, использовать в качестве залога по договору займа данное помещение можно, но необходимо получить письменное согласие органа опеки и попечительства.
При этом Вам необходимо учесть, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору, Вам необходимо будет получить еще согласие органа опеки и попечительства на продажу заложенного по договору займа помещения.
Если у заемщика это единственное жилое помещение, то скорее всего согласия органа опеки и попечительства на выписку детей из заложенной квартиры для ее продажи Вы не получите, так как несовершеннолетних детей нельзя выписывать в никуда, им должно быть предоставлено равноценное жилье. И при таком раскладе, обеспечить возврат займа за счет заложенного имущества Вы не сможете.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Здравствуйте Ольга Николаевна. Спасибо за ответ. Хотелось бы уточнить один момент.
Если мать детей является единственным собственником квартиры, то всё равно необходимо разрешение органов опеки?

Добрый день Сергей.
Не имеет значения, что мать (заемщик) является единственным собственником квартиры, так как в соответствии с
ч.3 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" органы опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Поэтому получать согласие органа опеки и попечительства необходимо.

Здравствуйте Ольга Николаевна. Спасибо за ответ. Всё таки остались непонятные моменты.Разве нет разницы в в формулировках: "... несовершеннолетние члены семьи..." и "... находящиеся под опекой или попечительством члены семьи..."? Ведь опека устанавливается по решению суда или я не прав?.
Ещё один момент. ч.3 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вытекает (наверное) из ч.4 ст. 292 ГК РФ, по которой получается (в трактовке многих юристов), что согласия органа опеки и попечительства нужно если "...проживает несовершеннолетний, находящийся под опекой или попечительством...". В тоже время Пункт 4 статьи 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения,.... Как на практике разрешаются эти противоречия?

Сергей, добрый день.
Формулировка "находящиеся под опекой и попечительством члены семьи.." шире чем формулировка "несовершеннолетние члены семьи".
Под опекой могут находиться не только несовершеннолетние в силу закона, но и граждане, признанные судом недееспособными.
В соответствии со ст. 32 ГК РФ, родители являются опекунами своих детей в силу закона (в силу ст. 64 СК РФ).

Статья 32 ГК РФ. Опека
1. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства.
2. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.

Статья 64 СК РФ
1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
2. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.


Что же касается п. 4 ст. 292 ГК РФ, то хочу обратить Ваше внимание, что
Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П пункт 4 статьи 292 настоящего Кодекса признан не противоречащим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.

То есть, данную статью нужно трактовать шире в части защиты прав несовершеннолетних, а именно учитывать интересы всех несовершеннолетних, в том числе находящихся под опекой родителей и/или оставшихся без попечения родителей на момент совершения сделки.

Поэтому, при продаже жилого помещения, в котором прописаны несовершеннолетние, согласие органов опеки и попечительства на данную сделку обязательно.

С уважением,
Мурадова О. Н.

Я ОДНА ИЗ ПРЯМЫХ НАСЛЕДНИЦ,№128/03.ЧТО
ВСТУПИТЬ В ПРАВО НАСЛЕДОВАНИЕ,ЗАВЛЕНИЕ МНОЮ ПОДАНО НАПРАВЛЕНО,НОТАРИУСУ ВОВРЕМЯ,МНЕ ПРЕШЛО Ч
ТО ЗАЯВЛЕНИЕ ПРИНЯТО
24.07.2006№440 НОТАРИУСЬ АЛЕКСЕЕВА ИРИНА АЛЕКСАНДРОВНА 656067 ГАРНАЕВА УЛ ПОПОВА 113 451764
ПРЕДОСТАВИТЬ
ДОГОВОР СПРАВКУ БТИ ЧТО МНЕ ПОЛОЖЕНО ПО ЗАКОНУ СВИДЕТЕЛЬСВО О ССМЕРТИ ПО ЗАКОНУ СМЕРТИ ,СПРАВКУ БТИ

Добрый день, объясните, пожалуйста, более четко в чем суть Вашего вопроса.

С уважением,
Мурадова О. Н.

расскажите пожалуйста как можно оформить аренду земли около своего частного дома, дом угловой перенесли забор на 3 метра, остальная земля в собственности

Добрый день, Надя.

Уточните, пожалуйста следующую информацию:

1. Кто (согласно ЕГРП) является собственником земельного участка который Вы планируете оформить в аренду?

2. Земля, которую Вы планируете получить в аренду - это отдельный отмежеванный земельный участок, или это часть другого земельного участка?


С уважением,

Мурадова О. Н.

Добрый день. Земля принадлежит городу. А та земля которую я бы хотела получить в аренду часть широкой улицы. Я не вылезла за пределы других заборов но просто хочется пользоваться землёй на законных основаниях. Спасибо за ответы.

Здравствуйте, Ольга Николаевна! Я живу в 10 квартирном частично благоустроенном доме на Соц.проспекте. Все квартиры приватизированы. Земля (13соток)в общей долевой соственности. Сейчас появился покупатель (застройщик) на наш участок. На что мы можем рассчитывать за землю и за жилье? Мы не ориентируемся в ценах, а очень не хочется быть обманутыми.

Добрый день Надежда.

В соответствие с Порядком предоставления земельных участков, находящихся в границах муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена» для решения вопроса аренды земельного участка, Вам необходимо обратиться с заявлением в Главное управление имущественных отношений Алтайского края, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Чкалова, 64.

Всю дополнительную информацию Вы можете получить в часы приема граждан в Главном управлении имущественных отношений.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Добрый день Ирина.

Определить реальную стоимость земельного участка и расположенного на нем дома может только профессиональный оценщик (в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности» к объектам оценки относятся:
-отдельные материальные объекты (вещи);
-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
-права требования, обязательства (долги);
-работы, услуги, информация;
-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В городе Барнауле работает много компаний, куда можно обратиться за оценкой недвижимости.

Вот ссылка на эти компании здесь

С уважением,
Мурадова О.Н.

В объявлениях часто вижу "Продам квартиру. обременение" Цена может быть значительно ниже. Что такое это обременение и чем оно может грозить при покупке квартиры?

Надежда, добрый день.
Законное пользование земельным участком может быть либо на основе права собственности (это не Ваш случай) либо на основе аренды.
Аренда может быть оформлена на весь земельный участок.
В моей практике не было случая, чтобы оформлялась аренда на часть участка.
Обычно, если участок очень большой и есть договоренность об аренде и/или продаже доли участка - проводят межевание для выделения того куска земли, с которым далее совершаются сделки.
В Вашем случае, возможно, есть смысл просто пользоваться землей без оформления.
Прежде чем что-то оформлять нужно ответить на вопрос: а каковы санкции за то, что Вы пользуетесь этой землей?
Ответ на этот вопрос дает Кодекс об административных правонарушениях - КоАП РФ.
Статья 7.1. КоАП РФ гласит:

"Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 тысячи рублей"

Как видите, ответственность мизерная.

Далее, нужно ответить на второй вопрос: какова вероятность того, что эти санкции будут к Вам применены?
Эту информацию можете оценить только Вы сами.

Если же Вы, все-таки, хотите по пути легализации своего пользования, то Вам, в любом случае, нужно идти на прием в администрацию, чтобы с ними найти общее решение.

Но прежде чем идти, подумайте над тем, стоит ли сообщать им о том, что Вы пользуетесь землей без документов? Иногда заплатить штраф дешевле, чем решать вопрос путем урегулирования всех правовых нюансов.

С уважением,
Мурадова О. Н.

Александр, добрый день.
"Обременение" - это скорее всего залог, а юридически грамотно - ипотека.
То есть, вероятнее всего, продается квартира, которая покупалась на кредитные деньги и кредит еще не выплачен.

С одной стороны, так как в сделке приобретения квартиры изначально участвовал банк и, скорее всего, будет участвовать в случае продажи - риски быть обманутым снижаются.
Чтобы долги не висели на квартире, нужно согласовать такие условия, чтобы одновременно с переходом права собственности на эту недвижимость погашался кредит.


С уважением,
Мурадова О. Н.

То есть мне предстоит еще и кредит гасить в случае покупки?

Добрый день Александр.

Придется ли Вам гасить кредит или нет зависит от того, как Вы договоритесь с продавцом и банком. Если полученные от Вас денежные средства пойдут на погашение кредита, а что останется в карман продавца, то в таком случае Вы сразу получаете в собственность квартиру без обременений.
Если же все деньги продавец квартиры возьмет себе, то в этом случае банковский кредит будете погашать Вы за счет собственных средств, и уже после полной выплаты кредита будет снята ипотека (залог) с квартиры.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Добрый день.
Ситуация следущая:
Беру квартиру в ипотеку, стоимость 1700, однако продавец не хочет платить налог и предлагает в договоре указать 1000, а остальное оплатить через доп.соглашение. Чем может быть чревата такая сделка? Насколько она легальна?

Здравствуйте! У нас такая ситуация : мы купили недавно дом на средства материнского капитала, но возникли такие обстоятельства, что нам нужно уехать из деревни где мы проживаем, можем ли мы продать дом, долевые на детей еще не оформлены и мы в этом доме не прописаны.Какие могут быть трудности! Спасибо!

Здравствуйте Ольга Николаевна!
У меня есть 1-ая квартира приобретенная по ипотеке, в которой мы не живем (жена и ребенок), а живем с тёщей в трёх комнатной квартире, где у нас на каждого по одной доли т.е. 4 доли. Мы хотим сделать обмен, теща погашает остаток по ипотеке, и оставляет нам 3-х квартиру т.е. отказывается от своей доли, а я оформляю на неё 1-ую квартиру. Скажите, пожалуйста, как правильно оформить сделку по покупке-продаже в собственность квартиры или расскажите основные моменты?

Добрый день Алексей.

Сама по себе такая схема покупки квартиры является нарушением закона. Поэтому, прежде чем принять какое-либо решение необходимо оценить ряд важных моментов, а также вероятность того, что это может где-то всплыть:

1.стоимость квартиры в договоре должна быть рыночной, иначе эта сделка может быть признана недействительной.

2.Если Вы для покупки квартиры берете кредит в банке под залог приобретаемой квартиры, то, как правило, банк дает кредит в размере 70 %  от стоимости квартиры. Таким образом, Вы получите в кредит меньше денег. Хватит ли Вам этого на приобретение квартиры?

3.Договор купли-продажи недвижимости подлежит гос. регистрации, в противном случае он считается незаключенным. Поэтому все доп. соглашения, подписываемые сторонами к договору, также должны регистрироваться в Росреестре, иначе они не имеют никакой юридической силы.

4. Если в сделке помимо продавца и покупателя участвует третье лицо, например банк, то необходимо учесть, что при выдаче кредита на покупку квартиры банк проверяет чистоту сделки. В последующем, если будут регистрироваться какие-то доп. соглашения к договору купли-продажи, придется уведомлять об этом банк.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Алексей, добрый день.

Дополнительно.

При занижении стоимости квартиры в договоре есть следующие риски:

1. При плохом оформлении второй части оплаты - не получить её.
2. В случае признания сделки недействительной по требованию заинтересованных лиц (родственники или если было мошенничество) то Вы сможете требовать обратно лишь 1000, то есть ту сумму, которая указана в договоре.

Настоятельно советую:

А) как следует проверить Объект, а также полномочия и личность Продавца
Б) четко согласовать момент передачи второй части денег (рекомендую через банковскую ячейку).


С уважением,

Мурадова О. Н.

Татьяна, добрый день.

Насколько я понимаю Вы подписывали нотариальное соглашение при получении мат. капитала.
Что сказано в самом соглашение относительно продажи приобретенной недвижимости на которую выделялись средства?


С уважением,

Мурадова О. Н,

Валерий, добрый день.

Так как у Вас в сделке фигурирует не только недвижимость но и долги (т. е. деньги) предлагаю Вам осуществить не обмен, а куплю- продажу с зачетом требований по расчетам.

Вы должны подписать параллельно (единовременно) два договора.

1. По которому Вы покупаете у тещи 1/4 доли в трёшке.
2. По которому тёща покупает у Вас квартиру (с предварительного разрешения Банка).

Цену продажи укажите равную в двух контрактах.
То есть Вы будете должны теще ту же сумму что и она Вам.

Третий документ - соглашение о зачете.

И с этими бумагами - в рег. палату.
Если понадобиться профессиональная помощь юриста в составлении документов - буду рада оказать Вам эту услугу.
Моя почта: mail@profvopros.ru

С уважением,

Мурадова О. Н.

Добрый день Ольга Николаевна!Хочу купить квартиру в строящемся доме у дольщика (дольщиком выступает юр.лицо), но дольщик, якобы избежать уплаты каких-то налогов, предлагает следующих вариант:он расторгает договор долевого участия, забирает оплаченную сумму у застройщика, а я потом заключаю договор долевого участия на эту "освободившуюся квартиру".Стоит ли участвовать в такой сделке?Как подстраховаться?Какие у меня риски?Как правильно заключить договор? Жду с нетерпением ответа. Спасибо.